Buying a dream home on the Central Pacific coast of Costa Rica is an exciting journey. However, navigating the legal landscape of a foreign country requires extreme attention to detail. Recently, our team experienced an incredibly rare and unfortunate situation: a property seller backed out just four days before closing.
Aunque fue una experiencia frustrante para todos los involucrados, nos dejó lecciones invaluables y resaltó la importancia de entender ciertos aspectos legales clave en las transacciones inmobiliarias costarricenses, especialmente cuando la propiedad está a nombre de una sociedad (sociedad).
El Colapso de una Venta en el Último Minuto
Pusimos en el mercado una hermosa propiedad. Person 1 (uno de los dueños) nos contactó para listarla. Encontramos un comprador calificado en solo 10 días. Tras las negociaciones habituales entre abogados, se firmó el Acuerdo de Opción de Compraventa (PSA), con el cierre programado para unos 50 días después.
Todo avanzaba perfectamente. Los compradores realizaron el depósito en custodia (escrow), su abogado verificó minuciosamente el título de propiedad, se completaron las inspecciones e inventarios (ya que todo estaba incluido), y los compradores incluso reservaron sus vuelos para llegar al cierre. La fase de debida diligencia (due diligence) fue aprobada con éxito.
Fue entonces cuando todo se desmoronó.
La propiedad estaba a nombre de una sociedad costarricense,sociedaddividida al 50/50 entre Person 1 y su socio, Person 2. Aunque inicialmente ambos estaban de acuerdo con la venta, Person 2 vendió otro activo durante el período de escrow y de repente tuvo liquidez. Decidió que ya no quería vender esta propiedad y, en su lugar, planeaba comprar la parte de Person 1. Solo cuatro días antes del cierre, Person 2 se negó a firmar la autorización final de venta de la sociedad. Fue una situación sumamente incómoda y estresante para todos.
Entendiendo la Trampa Legal: ¿Qué es el "32 ter"?
En Costa Rica, cuando se vende una propiedad que es propiedad de una corporación, los vendedores están legalmente obligados a ejecutar un documento regido por el Artículo 32 ter del Código de Comercio..
Este documento es una resolución formal de la asamblea de accionistas que demuestra que la mayoría de los dueños de la corporación realmente aceptan liquidar el activo. Existe para evitar que socios deshonestos vendan una propiedad de la compañía sin que los otros lo sepan, previniendo futuras demandas.
La práctica estándar en muchas transacciones de bienes raíces en Costa Rica dicta que este documento se proporciona en el cierre o, ocasionalmente, durante el período de debida diligencia. En nuestro caso, los vendedores retrasaron el pago a su abogado para redactar el documento formal del 32 ter hasta despues de que el comprador aprobara la debida diligencia. Cuando finalmente llegó el momento de firmarlo, la Persona 2 simplemente se negó, paralizando legalmente a la corporación para transferir el título.
La Laguna Legal en los Acuerdos de Compraventa Estándar
Quizás te preguntes: ¿No pueden los compradores demandar al vendedor por incumplimiento de contrato?
Aquí está la cruda realidad de muchos Acuerdos de Opción de Compraventa (PSA) estándar en Costa Rica: Si un comprador se echa atrás después de la debida diligencia, pierde su depósito inicial ante el vendedor. Sin embargo, si un vendedor se echa atrás, muchos contratos predeterminados simplemente establecen que el depósito inicial se devuelve al comprador, con cero penalizaciones adicionales.
Debido a este fraseo estándar, el vendedor pudo alejarse con virtualmente ninguna repercusión legal. Mientras tanto, los compradores se quedaron sin su propiedad soñada, con gastos de bolsillo por su inspección y honorarios legales, y sosteniendo boletos de avión inútiles. Como los agentes que intermediaron con éxito el trato, también nos quedamos sin comisión tras semanas de arduo trabajo.
Lecciones Aprendidas: Cómo Estamos Protegiendo a Nuestros Compradores
Un vendedor que se echa atrás de un contrato de venta vinculante es increíblemente raro en el mercado de bienes raíces de Costa Rica. Sin embargo, "raro" no es una excusa para dejar a nuestros clientes desprotegidos.
Para asegurar que nuestros compradores nunca tengan que experimentar este latigazo emocional y financiero, estamos implementando dos cláusulas obligatorias en todos los PSAs futuros que redactemos para nuestros clientes:
- Autorización Corporativa Adelantada: Si una propiedad se mantiene a nombre de una corporación costarricense, el acuerdo de accionistas del 32 ter debe estar firmado y presentado oficialmente dentro de los 5 días posteriores a la firma del contrato inicial. Ya no esperaremos a que termine la debida diligencia para verificar que todos los socios corporativos estén legalmente obligados a la venta.
- La Cláusula de Penalización para el Vendedor: Si el vendedor rompe el acuerdo por cualquier motivo después de la firma, se le exigirá legalmente que pague al comprador una penalización equivalente al 2% del precio total de venta como compensación por daños. (Nota: Esta penalización se aplica estrictamente a un vendedor que se echa atrás arbitrariamente; no se aplica si un contrato se cancela porque el vendedor rechaza la solicitud del comprador de una reducción de precio tras una inspección de la vivienda).
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