{"id":10137,"date":"2026-04-10T10:09:38","date_gmt":"2026-04-10T16:09:38","guid":{"rendered":"https:\/\/pacificdreamsrealtycr.com\/?p=10137"},"modified":"2026-04-16T10:36:15","modified_gmt":"2026-04-16T16:36:15","slug":"buying-real-estate-in-costa-rica-the-hidden-danger-of-corporate-owned-properties-and-how-we-protect-you","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/pacificdreamsrealtycr.com\/es\/buying-real-estate-in-costa-rica-the-hidden-danger-of-corporate-owned-properties-and-how-we-protect-you\/","title":{"rendered":"Gu\u00eda Esencial para Comprar Propiedad en Costa Rica: Evitando Trampas Legales en Sociedades y Protegiendo tu Inversi\u00f3n"},"content":{"rendered":"

Buying a dream home<\/a> on the Central Pacific coast of Costa Rica is an exciting journey. However, navigating the legal landscape of a foreign country requires extreme attention to detail. Recently, our team experienced an incredibly rare and unfortunate situation: a property seller backed out just four days before closing.<\/p>\n\n\n\n

Aunque fue una experiencia frustrante para todos los involucrados, nos dej\u00f3 lecciones invaluables y resalt\u00f3 la importancia de entender ciertos aspectos legales clave en las transacciones inmobiliarias costarricenses, especialmente cuando la propiedad est\u00e1 a nombre de una sociedad (sociedad).<\/p>\n\n\n\n

El Colapso de una Venta en el \u00daltimo Minuto<\/h2>\n\n\n\n

Pusimos en el mercado una hermosa propiedad. Person 1 (uno de los due\u00f1os) nos contact\u00f3 para listarla. Encontramos un comprador calificado en solo 10 d\u00edas. Tras las negociaciones habituales entre abogados, se firm\u00f3 el Acuerdo de Opci\u00f3n de Compraventa (PSA), con el cierre programado para unos 50 d\u00edas despu\u00e9s.<\/p>\n\n\n\n

Todo avanzaba perfectamente. Los compradores realizaron el dep\u00f3sito en custodia (escrow), su abogado verific\u00f3 minuciosamente el t\u00edtulo de propiedad, se completaron las inspecciones e inventarios (ya que todo estaba incluido), y los compradores incluso reservaron sus vuelos para llegar al cierre. La fase de debida diligencia (due diligence) fue aprobada con \u00e9xito.<\/p>\n\n\n\n

Fue entonces cuando todo se desmoron\u00f3.<\/p>\n\n\n\n

La propiedad estaba a nombre de una sociedad costarricense,sociedad<\/em>dividida al 50\/50 entre Person 1 y su socio, Person 2. Aunque inicialmente ambos estaban de acuerdo con la venta, Person 2 vendi\u00f3 otro activo durante el per\u00edodo de escrow y de repente tuvo liquidez. Decidi\u00f3 que ya no quer\u00eda vender esta propiedad y, en su lugar, planeaba comprar la parte de Person 1. Solo cuatro d\u00edas antes del cierre, Person 2 se neg\u00f3 a firmar la autorizaci\u00f3n final de venta de la sociedad. Fue una situaci\u00f3n sumamente inc\u00f3moda y estresante para todos.<\/p>\n\n\n\n

Entendiendo la Trampa Legal: \u00bfQu\u00e9 es el \"32 ter\"?<\/h2>\n\n\n\n

En Costa Rica, cuando se vende una propiedad que es propiedad de una corporaci\u00f3n, los vendedores est\u00e1n legalmente obligados a ejecutar un documento regido por el Art\u00edculo 32 ter del C\u00f3digo de Comercio.<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

Este documento es una resoluci\u00f3n formal de la asamblea de accionistas que demuestra que la mayor\u00eda de los due\u00f1os de la corporaci\u00f3n realmente aceptan liquidar el activo. Existe para evitar que socios deshonestos vendan una propiedad de la compa\u00f1\u00eda sin que los otros lo sepan, previniendo futuras demandas.<\/p>\n\n\n\n

La pr\u00e1ctica est\u00e1ndar en muchas transacciones de bienes ra\u00edces en Costa Rica dicta que este documento se proporciona en el cierre o, ocasionalmente, durante el per\u00edodo de debida diligencia. En nuestro caso, los vendedores retrasaron el pago a su abogado para redactar el documento formal del 32 ter hasta despues<\/em> de que el comprador aprobara la debida diligencia. Cuando finalmente lleg\u00f3 el momento de firmarlo, la Persona 2 simplemente se neg\u00f3, paralizando legalmente a la corporaci\u00f3n para transferir el t\u00edtulo.<\/p>\n\n\n\n

La Laguna Legal en los Acuerdos de Compraventa Est\u00e1ndar<\/h2>\n\n\n\n

Quiz\u00e1s te preguntes: \u00bfNo pueden los compradores demandar al vendedor por incumplimiento de contrato?<\/em><\/p>\n\n\n\n

Aqu\u00ed est\u00e1 la cruda realidad de muchos Acuerdos de Opci\u00f3n de Compraventa (PSA) est\u00e1ndar en Costa Rica: Si un comprador se echa atr\u00e1s despu\u00e9s de la debida diligencia, pierde su dep\u00f3sito inicial ante el vendedor. Sin embargo, si un vendedor<\/em> se echa atr\u00e1s, muchos contratos predeterminados simplemente establecen que el dep\u00f3sito inicial se devuelve al comprador, con cero penalizaciones adicionales.<\/p>\n\n\n\n

Debido a este fraseo est\u00e1ndar, el vendedor pudo alejarse con virtualmente ninguna repercusi\u00f3n legal. Mientras tanto, los compradores se quedaron sin su propiedad so\u00f1ada, con gastos de bolsillo por su inspecci\u00f3n y honorarios legales, y sosteniendo boletos de avi\u00f3n in\u00fatiles. Como los agentes que intermediaron con \u00e9xito el trato, tambi\u00e9n nos quedamos sin comisi\u00f3n tras semanas de arduo trabajo.<\/p>\n\n\n\n

Lecciones Aprendidas: C\u00f3mo Estamos Protegiendo a Nuestros Compradores<\/h2>\n\n\n\n

Un vendedor que se echa atr\u00e1s de un contrato de venta vinculante es incre\u00edblemente raro en el mercado de bienes ra\u00edces de Costa Rica. Sin embargo, \"raro\" no es una excusa para dejar a nuestros clientes desprotegidos.<\/p>\n\n\n\n

Para asegurar que nuestros compradores nunca tengan que experimentar este latigazo emocional y financiero, estamos implementando dos cl\u00e1usulas obligatorias en todos los PSAs futuros que redactemos para nuestros clientes:<\/p>\n\n\n\n

    \n
  1. Autorizaci\u00f3n Corporativa Adelantada:<\/strong> Si una propiedad se mantiene a nombre de una corporaci\u00f3n costarricense, el acuerdo de accionistas del 32 ter<\/em> debe estar firmado y presentado oficialmente dentro de los 5 d\u00edas posteriores a la firma del contrato inicial<\/strong>. Ya no esperaremos a que termine la debida diligencia para verificar que todos los socios corporativos est\u00e9n legalmente obligados a la venta.<\/li>\n\n\n\n
  2. La Cl\u00e1usula de Penalizaci\u00f3n para el Vendedor:<\/strong> Si el vendedor rompe el acuerdo por cualquier motivo despu\u00e9s de la firma, se le exigir\u00e1 legalmente que pague al comprador una penalizaci\u00f3n equivalente al 2% del precio total de venta<\/strong> como compensaci\u00f3n por da\u00f1os. (Nota: Esta penalizaci\u00f3n se aplica estrictamente a un vendedor que se echa atr\u00e1s arbitrariamente; no se aplica si un contrato se cancela porque el vendedor rechaza la solicitud del comprador de una reducci\u00f3n de precio tras una inspecci\u00f3n de la vivienda).<\/em><\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n

    Trabaja con Agentes que Evolucionan<\/h3>\n\n\n\n

    Navegar por el mercado inmobiliario de Garabito y el Pac\u00edfico Central requiere m\u00e1s que simplemente encontrar una casa bonita; requiere una representaci\u00f3n agresiva y proactiva. Aprendemos de cada transacci\u00f3n, adaptando nuestras estrategias y contratos para asegurar que tu inversi\u00f3n est\u00e9 ferozmente protegida desde el primer d\u00eda hasta el momento en que recibas tus llaves.<\/p>\n\n\n\n

    Si est\u00e1s buscando una gu\u00eda inmobiliaria segura y experta en Costa Rica, contacta<\/a> a nuestro equipo hoy.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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